在美联储加息的环境下，企业境外融资成本持续上升，对于需要依重外部借贷及杠杆投资的房地产信托基金（REITs）来说，如何盈利成为重大考验。
8月15日，越秀房地产投资信托基金(以下简称“越秀房托”)发布2023年中期业绩。
报告显示，今年上半年，越秀房托实现经营收入10.61亿元，同比上涨12.4%；物业收入净额7.63亿元，较2022年中期上升11%；中期分派每个基金单位约0.0541元，按年计算的分派收益率为7.07%。
截至期末，越秀房托资产总值454.43亿元，同比2022年期末上升3.6%。目前，越秀房托持有物业组合共10项，主要位于广州、上海、武汉、杭州、香港5个城市。收入按地区划分，广州依旧占比最高，达到88%，为9.354亿元，其次为上海和武汉各占比约5%。
越秀房托的收入按具体业态来看，写字楼占比最大，为58%，同比减少0.04%，在下行市场环境下保持稳定。广州国际金融中心（西塔）和越秀金融大厦重点租户续租率分别达100%和94%，续租租金分别提升2.7%和6%。
但受供应量和经济环境影响，越秀房托整体写字楼的出租率面临下滑。这家公司位于广州的财富广场、城建大厦、国金中心、越秀金融大厦等物业，今年上半年的出租率同比分别下降了2.8、8.2、6.9、6.4个百分点。
截至到今年6月底，越秀房托旗下写字楼的整体出租率为84%、整体期末租金单价约188.8元/平方米/月。
面对写字楼市场的波动，越秀房托董事长及行政总裁林德良称，上半年广州的写字楼新增供应达到了30多万平方米，“对我们来说，经营压力是非常大的”。
越秀房托另一项主要收入来自酒店及公寓，占比24%，同比增长0.55%。据越秀房托介绍，紧抓休闲消费档口，酒店及公寓的整体经营已恢复至疫情前水平。
据悉，BWIN必赢广州四季酒店和雅诗阁服务公寓平均房价分别为2202元/间/晚和1101元/间/晚，分别同比上涨41.3%和10.7%，均超过2019年同期水平。但入住率还有待提升，上半年广州四季酒店的入住率为79.5%，雅诗阁公寓的平均入住率为90.3%。
另外，批发商场收入为1.08亿元，同比增长0.7%，占比10%；零售商场为0.85亿元，同比增长0.1%，客流有所恢复，经营稳步回升。
林德良在业绩会上表示，2023年上半年越秀房托应对经济后疫情种种挑战，实现商业长期价值，公司回报率符合市场预期，房托基金仍然是防御性较好的产品。
今年3月，越秀房托完成首期人民币15亿元上海自贸区债发行，票面利率4.15%，提前置换了部分今年到期融资；并于6月完成人民币40亿元跨境直贷（固定利率3.2%）、首期人民币15亿元提款，确保流动性风险得到有效管控。
越秀房托管理层表示，预计8月份完成40亿元人民币贷款置换后，利率敞口将下降至48%。目前境外融资主体的功能货币已调整为港币，计划通过融资结构调整增加低成本人民币融资占比的方式，逐步收窄汇率敞口。
在REITs普遍面对美元加息导致的融资成本增高背景下，越秀房托通过把握境内外融资成本利差窗口，调整融资结构，以人民币贷款置换存量境外外币融资，平抑整体融资成本。
对于下半年的市场走势，林德良表示，目前广州的国际航班开通量只达到了44%，随着下半年全球经济复苏以及国际航班的增加，加上暑假、中秋、国庆等节假日的加持，酒店、公寓、商场等有望迎来更多客源支持，对下半年的表现持乐观态度。
